Hvað skapar íbúðaverð?

Það er ekki einfalt að fullyrða hvað það er sem skapar íbúðaverð. Vissulega eru framboð og eftirspurn stórir þættir á fasteignamarkaði, en fleiri breytur koma til, ekki síst þær sem virka hvetjandi/letjandi á eftirspurnina.

Vissulega spila breytur á við vexti og aðgangur að lánsfé inn í húsnæðisverð, en ekki endilega í þá átt sem margir telja.

Mér er minnisstæð umfjöllun um húsnæðisverð í Kanada.  Í umfjölluninni kom fram að Dogde (sem þá var og er fyrrverandi seðlabankastjóri Kanada) hafði á tíð sinni sem seðlabankastjóri sent ríkisstjórn Kanada býsna harðort bréf, þar sem hann mótmætli ætlunum þeirra að auka aðgang að lánsfé til húsnæðiskaupa, aðallega með þeim hætti að lengja tíma þeirra húsnæðislána sem mögulegt væri að kaupa ríkisstryggingu fyrir.  Tíminn var lengdur úr 25 árum í 40.

Dodge hélt því fram og færði ágætis rök fyrir máli sínu, að slíkar aðgerðir kæmu húsnæðiskaupendum aðeins til góða í mjög skamman tíma.  Þeir sem stykkju á vagninn í upphafi, nytu vissulega lægri greiðslubyrði, en síðan kæmi til umtalsverð hækkun á húsnæðisverði.   Það sama gilti um vaxtabreytingar.  Þær kæmu húsnæðiskaupendum aðeins til góða í stuttan tíma, síðan hækkaði húsnæðisverð.

Staðreyndin væri sú að lægri vextir og lengri lánstími, virkuðu til hækkunar á húsnæðisverði.  Aukin greiðslugeta virkaði til hækkunar á verði og fleiri kaupendur verða sömuleiðis til staðar. Þegar mánaðarleg greiðslugeta eykst, er boðið hærra verð fyrir fasteignir, nema að framboð aukist til jafns.

En vissulega hafa aðrir þættir veruleg áhrif sömuleiðis.

Fæstir vilja selja fasteignir sínar undir kostnaðar eða "meðalverði" nema brýna nauðsyn beri til.  Byggingarkostnaður hlýtur því eðlilega að hafa mikil áhrif á fasteignaverð.

Byggingakostnaður hefur líklega aukist verulega á Íslandi undanfarin áratug, eða svo.  Bæði kemur þar til hækkun á byggingarefnum, en ef til vill ekki síður hækkun á lóðum.  Lóðaverð á Íslandi hefur verið gríðarhátt í alþjóðlegum samanburði, þó að gengisfall krónunnar hafi fært það til betri vegar undanfarin ár.

Þannig er mér minnisstætt, að þegar við keyptum okkur lítið og nett einbýlishús í Toronto árið 2006 (í þokkalegu millistéttarhverfi) kostaði það svipað og lóð í úthverfi í  Reykjavík.

Verðbólga og háir vextir eru vissulega áhrifaþættir í húsnæðisverði, en ég hygg að aðrir þættir hafi meiri áhrif.  Háir vextir ættu raunar að virka letjandi, en þar spilar lengd lánstíma vissulega inn í til jöfnunar.

Hvað er svo meðalíbúð, er önnur skilgreining sem ef til vill þyrfti að koma fram, og hvaða skilgreining og útreikningar búa þar að baki.

P.S.  Þess má einnig geta hér að nú nýlega þegar ríkisstjórn Kanada vildi "kæla" húsnæðismarkaðinn, sem þótti hafa risið heldur hratt, var ákveðið að stytta tryggjanlegan lánstíma og hann er að ég tel aftur kominn niður í 25 ár.   Vextir hafa enda verið afar lágir í Kanada eins og víðast hvar og hafa ýtt húsnæðisverði hressilega upp.

 

Höfum ekki lengur efni á meðalíbúð