Af húsnæðislánum og hvernig er hægt að spara milljónir

Ég hef áður komið inn á það að hér í Kanada er það regla að ef húsnæðiskaupendur vilja fá lán fyrir hærra hlutfalli en 75% er krafist þess að greiðslutrygging sé keypt.  Það er gert hjá CMCH, en það er opinber stofnum sem komið var á laggirnar stuttu eftir heimstyrjöldina síðari, til að auðvelda fóli húsnæðiskaup.

En húsnæðismarkaðurinn stendur nokkuð traustur hér og mikið betur heldur en sunnan landamæranna.

Hefðin hefur verið sú hér í Kanada að húsnæðislán séu til 25 ára, og er það enn algengast eftir því sem ég kemst næst.  Þó hafa 35 og 40 ára lán sótt í sig veðrið.

En það hefur verið rifjað upp hér í fjármálakrísunni, að þegar yfirvöld breyttu reglugerðum þannig fyir 2. árum að CMCH væri heimilt að tryggja greiðslur á lánum sem væru allt að 40 ár og minnkuðu lágmarksútborgun niður í 5 %, þá skrifaði þáverandi seðlabankastjóri David Dodge  bréf til CMCH og stjórnvalda.  Þar sagði hann m.a. að slíkar aðgerðir væru líklegar til að stuðla að því að almenningur teygði sig of langt og keypti eignir sem hann réði ekki eða tæplega við.

Orðrétt sagði Dodge einnig:

Particularly disturbing to me is the rationale you gave that 'these innovative solutions will allow more Canadians to buy homes and to do so sooner.' " The corporation's actions are likely to drive up house prices and make homes less affordable, not more.

 

En ég setti til gamans mun á 25 og 40 ára láni í Íslenska reiknivél, vextir eru 6.4%, verðbólguspá 6% að meðaltali og lánsupphæð 12.000.000.  Ég held að megi segja að niðurstöðurnar séu sláandi.  Afborgun af 25 ára láni er u.þ.b. 10.000 hærri á mánuði, en heildarendurgreiðslan er rétt um 79. milljónum lægri.  Ég held að þetta sé nokkuð sem alltof fáir Íslendingar gefa gaum.

Ef við reiknum með því að kauphækkanir haldi í við verðbólgu, og verðtrygging skipti því í raun engu máli, er munurinn á því að taka 25 ára eða 40 ára lán, um 9 milljónir í endurgreiðslu á verðgildi dagsins í dag.  Það munar um minna.  Afborgunin er þó ekki nema um 11. þúsundum hærri á mánuðuði.

Ef til vill hefði verið betra að Íslenskar fréttastofur hefðu verið meiri tíma í að kynna lántakendum slíkar staðreyndir, frekar en að sýna þeim fram á hvað það væri mikið hagstæðara að taka gengistryggt lán.

Því miður virðist viðmiðið hvað varðar húsnæðislán á Íslandi vera 40 ár, ótrúlega fáir hugleiða annað.

 Hér að neðan eru útreikningar úr reiknivélinni sem rætt er um.

 

Fyrsti vaxtadagur:

24.03.2008

Bankakostnaður

Lánstími:

40 ár

Lántökugjald

30.000 kr.

Mánuðir milli gjalddaga:

1 mán.

Lántökugjald föst greiðsla

65.000 kr.

Nafnvextir á ári:

6,40%

Samtals

95.000 kr.

Verðbætur á ári:

6,00%

Annar kostnaður

Árleg hlutfallstala kostnaðar:

13,22%

Þinglýsingargjald

1.350 kr.

Stimpilgjald

180.000 kr.

Andvirði skuldabréfs:

11.723.650 kr.

Samtals

181.350 kr.

Heildarlántökukostnaður:

121.590.720 kr.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Heildarendurgreiðsla:

133.314.370 kr.

Íbúðalán - greiðsluáætlun

Afb. nr.GjalddagiEftirstöðvarVísitalaAfborgunVextirKostnaðurSamtals greitt

1	01.05.2008	12.000.000	72.080,61	5.434	79.407	225	85.067
2	01.06.2008	12.066.646	58.735,01	5.490	64.669	225	70.383
3	01.07.2008	12.119.892	58.994,19	5.546	64.954	225	70.725
4	01.08.2008	12.173.340	59.254,35	5.603	65.241	225	71.068
5	01.09.2008	12.226.992	59.515,50	5.660	65.528	225	71.413
•	•	•	•	•	•	•	•
476	01.12.2047	3.432.454	16.707,64	682.513	18.396	225	701.134
477	01.01.2048	2.766.648	13.466,80	689.493	14.827	225	704.545
478	01.02.2048	2.090.622	10.176,21	696.545	11.204	225	707.974
479	01.03.2048	1.404.254	6.835,28	703.668	7.526	225	711.419
480	01.04.2048	707.421	3.443,41	710.864	3.791	225	714.881
Samtals:		0	57.689.147	69.689.147	63.517.223	108.000	133.314.370

 

SamantektLántökukostnaður

Fyrsti vaxtadagur:	24.03.2008		Bankakostnaður
Lánstími:	25 ár		Lántökugjald	30.000 kr.
Mánuðir milli gjalddaga:	1 mán.		Lántökugjald föst greiðsla	65.000 kr.
Nafnvextir á ári:	6,40%		Samtals	95.000 kr.
Verðbætur á ári:	6,00%		Annar kostnaður
Árleg hlutfallstala kostnaðar:	13,29%		Þinglýsingargjald	1.350 kr.
			Stimpilgjald	180.000 kr.
Andvirði skuldabréfs:	11.723.650 kr.		Samtals	181.350 kr.
Heildarlántökukostnaður:	42.975.174 kr.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Heildarendurgreiðsla:	54.698.824 kr.

NiðurstöðurAfb. nr.GjalddagiEftirstöðvarVísitalaAfborgunVextirKostnaðurSamtals greitt

1	01.05.2008	12.000.000	72.080,61	16.374	79.407	225	96.007
2	01.06.2008	12.055.706	58.681,76	16.542	64.610	225	81.377
3	01.07.2008	12.097.846	58.886,88	16.711	64.836	225	81.772
4	01.08.2008	12.140.022	59.092,17	16.882	65.062	225	82.169
5	01.09.2008	12.182.232	59.297,63	17.055	65.288	225	82.568
•	•	•	•	•	•	•	•
296	01.12.2032	1.656.669	8.063,92	329.414	8.879	225	338.518
297	01.01.2033	1.335.319	6.499,73	332.783	7.156	225	340.164
298	01.02.2033	1.009.036	4.911,53	336.186	5.408	225	341.819
299	01.03.2033	677.761	3.299,04	339.624	3.632	225	343.482
300	01.04.2033	341.436	1.661,96	343.098	1.830	225	345.152
Samtals:		0	20.290.708	32.290.708	22.340.616	67.500	54.698.824

 

Fyrsti vaxtadagur:	25.03.2008		Bankakostnaður
Lánstími:	40 ár		Lántökugjald	30.000 kr.
Mánuðir milli gjalddaga:	1 mán.		Lántökugjald föst greiðsla	65.000 kr.
Nafnvextir á ári:	6,40%		Samtals	95.000 kr.
Verðbætur á ári:	0,00%		Annar kostnaður
Árleg hlutfallstala kostnaðar:	6,82%		Þinglýsingargjald	1.350 kr.
			Stimpilgjald	180.000 kr.
Andvirði skuldabréfs:	11.723.650 kr.		Samtals	181.350 kr.
Heildarlántökukostnaður:	21.709.966 kr.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Heildarendurgreiðsla:	33.433.616 kr.
Íbúðalán - greiðsluáætlun

 

Afb. nr.GjalddagiEftirstöðvarVísitalaAfborgunVextirKostnaðurSamtals greitt

1	01.05.2008	12.000.000	0,00	5.402	76.800	225	82.427
2	01.06.2008	11.994.598	0,00	5.431	63.971	225	69.627
3	01.07.2008	11.989.168	0,00	5.459	63.942	225	69.627
4	01.08.2008	11.983.708	0,00	5.489	63.913	225	69.627
5	01.09.2008	11.978.220	0,00	5.518	63.884	225	69.627
•	•	•	•	•	•	•	•
476	01.12.2047	341.525	0,00	67.580	1.821	225	69.627
477	01.01.2048	273.944	0,00	67.941	1.461	225	69.627
478	01.02.2048	206.004	0,00	68.303	1.099	225	69.627
479	01.03.2048	137.701	0,00	68.667	734	225	69.627
480	01.04.2048	69.034	0,00	69.034	368	225	69.627
Samtals:		0	0	12.000.000	21.325.616	108.000	33.433.616

Fyrsti vaxtadagur:	25.03.2008		Bankakostnaður
Lánstími:	25 ár		Lántökugjald	30.000 kr.
Mánuðir milli gjalddaga:	1 mán.		Lántökugjald föst greiðsla	65.000 kr.
Nafnvextir á ári:	6,40%		Samtals	95.000 kr.
Verðbætur á ári:	0,00%		Annar kostnaður
Árleg hlutfallstala kostnaðar:	6,89%		Þinglýsingargjald	1.350 kr.
			Stimpilgjald	180.000 kr.
Andvirði skuldabréfs:	11.723.650 kr.		Samtals	181.350 kr.
Heildarlántökukostnaður:	12.439.638 kr.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Heildarendurgreiðsla:	24.163.288 kr.

Afb. nr.GjalddagiEftirstöðvarVísitalaAfborgunVextirKostnaðurSamtals greitt

1	01.05.2008	12.000.000	0,00	16.277	76.800	225	93.302
2	01.06.2008	11.983.723	0,00	16.363	63.913	225	80.502
3	01.07.2008	11.967.360	0,00	16.451	63.826	225	80.502
4	01.08.2008	11.950.909	0,00	16.538	63.738	225	80.502
5	01.09.2008	11.934.371	0,00	16.627	63.650	225	80.502
•	•	•	•	•	•	•	•
296	01.12.2032	395.040	0,00	78.170	2.107	225	80.502
297	01.01.2033	316.870	0,00	78.587	1.690	225	80.502
298	01.02.2033	238.284	0,00	79.006	1.271	225	80.502
299	01.03.2033	159.278	0,00	79.427	849	225	80.502
300	01.04.2033	79.851	0,00	79.851	426	225	80.502
Samtals:		0	0	12.000.000	12.095.788	67.500	24.163.288

Athugasemdir

[Hrannar Baldursson, 25.3.2008 kl. 22:29]

Mögnuð grein.

[Jóna Kolbrún Garðarsdóttir, 26.3.2008 kl. 03:05]

Vá rosalegar tölur

[Kári Harðarson, 28.3.2008 kl. 10:50]

Ég hef stundum grátið að hafa ekki verið að kaupa húsnæði á Íslandi fyrir aldamót þegar það var sem lægst.  Í staðinn "eyddi ég tímanum í nám".

Eitt fékk ég þó út úr verunni erlendis og það var að vita að maður á að fá lánað fyrir sem minnstu og borga það upp sem fyrst, sama hvað velmeinandi kunningjar og bankaráðgjafar segja.  Það er betra að láta eitthvað á móti sér í nokkur ár en vera svo búinn að þessu.

Ef ég hefði aldrei flutt út hefði ég sennilega tekið 90% 40 ára lán eins og hinir.  Það er dýrt að skulda.