Verðtrygging, jafngreiðslulán, lán til 40 ára, hvert af þessu er stærsta vandamálið?

Mér finnst oft að í umræðunni á Íslandi sé engin greinarmunur gerður á verðtryggingu og jafngreiðsluláni. 

Það er eins og líklega flestir vita afar algengt lánaform á Íslandi að þetta tvennt fari saman.

En það sem hækkar höfuðstól lána er ekki verðtryggingin, heldur jafngreiðslufyrirkomulagið.  Og jafngreiðslulán þekkjast þar sem engin er verðtrygging, heldur fasteignaveðlán t.d. með breytilegum vöxtum (sem eru í raun ígildi verðtryggingar), og veldur nákvæmlega því sama, hækkun höfuðstóls. 

Höfuðsstólshækkunin er svo "leyst" með því að afborganir hækka, eða lánstími (og afborganir) lengjast.

Þannig er ástandið til dæmis hjá sumum bönkum í Kanada að 20% viðskiptavina þeirra í fasteignaveðlánum, hafa séð höfuðstól sinn hækka.

Fjallað var um þetta vandamál fasteignakaupenda í frétt hjá Globe and Mail nýverið.

Þar má lesa m.a.:

"Twenty per cent of Canadian Imperial Bank of Commerce mortgage holders are seeing their loan balances grow, as rising interest rates make it harder for them to pay off their homes.

New data from CIBC show that $52-billion worth of mortgages – the equivalent of 20 per cent of the bank’s $263-billion residential loan portfolio – were in a position where the borrower’s monthly payment was not high enough to cover even the interest portion of the loans. The bank has allowed these borrowers to stretch out the length of time it takes to pay off the loan, which is known as the amortization period. As well, borrowers are adding unpaid interest onto their original loan or principal."

Örlítið neðar í fréttinni segir: 

"It shows the financial duress homeowners are under because of the jump in interest rates. It also highlights the growing risk borrowers face when it comes time to renew their mortgages and their amortization periods are required to shrink back to the lengths of time specified in the original contracts. Then, the borrower will face much higher monthly payments."

Lánafyrirkomulagið er útskýrt ágætlega í fréttinni:

"CIBC and most of the other big Canadian banks offer variable-rate mortgages that have fixed monthly payments. That means when interest rates increase, more of the borrower’s fixed monthly payment is used to cover the interest expense. The borrowers’ payments remain steady because their amortization periods are automatically extended.

Borrowers can reach a trigger rate, which often requires them to make higher monthly payments so that they are always reducing the size of their loan.

But CIBC’s variable-rate product allows borrowers to go past the trigger rate and stick with payments that don’t cover the full amount of the interest owed, up to a certain threshold. The unpaid portion of the interest is deferred and added to the mortgage principal and the borrower’s loan balance grows, or negatively amortizes."

Lánstími hefur einnig verið að lengjast, sem eykur vandræði sem lántakendur geta lent í, enda eignamyndun hæg, jafnvel við betri vaxtaskilyrði.

Vextir og verðbólga eru lægri í Kanada en á Íslandi, en hafa þó hækkað skarpt. Verðbólga hefur þó lækkað nokkuð frá toppi, en verðhækkanir á matvælum eru mun hærri en verðbólgan.

"Higher mortgage rates have resulted in a greater portion of fixed-payment variable mortgages where the monthly mortgage payment does not cover interest and principal,” said Nigel D’Souza, financial services analyst with Veritas Investment Research. “The full impact of higher mortgage rates will be reflected on renewal,” he said.

Today, the Bank of Canada’s benchmark interest rate is 4.5 per cent compared with 0.25 per cent a year ago."

Ofan á þessi vandræði þeirra sem eru með fasteignaveðlán, bætist við lækkun fasteignaverðs, sem enn sér ekki fyrir endan á, en margir telja að sú lækkun verði á bilinu 20 til 50% (eftir svæðum) áður en yfir lýkur.

Á þessu sést að það er ekki verðtryggingin sem hækkar höfuðstól lána, heldur jafngreiðslufyrirkomulagið.

En það er samspil verðtryggingar, eða breytilegra vaxta, jafngreiðslulána og langs lánstíma sem getur orðið svo "eitrað".

Auðvitað er best að greiða alla vexti og verðbætur (samhliða afborgunum) jafnóðum. En það eru margir sem þurfa eða kjósa frekar lægri greiðslubyrði í upphafi.

Nú þegar tímabil ódýrra peninga er að baki, alla vegna um sinn, er það sem valið stendur um.

Enginn banki hyggst tapa á því að lána viðskiptavinum sínum og alla jafna gera þeir það ekki.

 

 

 

Athugasemdir

[Guðmundur Ásgeirsson, 22.3.2023 kl. 12:41]

Þessi greining þín og sú kenning að jafngreiðsluform valdi hækkun á höfuðstól lána er í grundvallaratriðum röng.

Hinn valkosturinn við að taka jafngreiðslulán er að taka lán með jöfnum afborgunum.

Samkvæmt reiknivél á vef Landsbankans munu eftirstöðvar 40 milljón króna verðtryggðs láns með jöfnum afborgunum til 25 ára verða búnar að hækka í rúmar 66 milljónir eftir rúm 14 ár eða um 65%, áður en þær byrja smám saman að lækka aftur. Mánaðarleg greiðslubyrði verður þá búin að hækka úr 220.000 í 670.000 eða rúmlega þrefaldast.

Ekki er það jafngreiðsluformið sem veldur slíkri hækkun á láni með jöfnum afborgunum, heldur er það verðtryggingin.

Ég er með sjálfur óverðtryggt jafngreiðslulán. Eftirstöðvar þess hafa aldrei hækkað heldur þvert á móti lækkað eftir hverja afborgun, jafnvel þó að vextir hafi hækkað umtalsvert og þar með greiðslubyrðin.

Munurinn á því hvernig þessi lán þróast ræðst fyrst og fremst af verðtryggingu á öðru þeirra, en ekki því hvort um sé að ræða jafngreiðslulán eða lán með jöfnum afborgunum.

Hækkanir vaxta hækka ekki höfuðstól óverðtryggðra lána heldur greiðslubyrðina. Tölurnar sem þú vísar til frá Kanada um hækkandi skuldir heimila stafa ekki af því að höfuðstóll lánnan hækki því þar er engin verðtrygging, heldur af því að fólk er að bæta við sig nýjum og hærri lánum eða frysta lán og bæta vöxtunum á höfuðstólinn til að bregðast við hækkandi greiðslubyrði og fresta áhrifum vaxtahækkana.

P.S. Svo er auðvitað bull að tala um "jafnar" greiðslur eða afborganir af verðtryggðu láni, því hvorugt verður jafnt heldur hækka bæði af völdum verðtryggingarinnar og munu gera það út allan lánstímann.

[Nonni (IP-tala skráð) 22.3.2023 kl. 12:45]

,,CIBC and most of the other big Canadian banks offer variable-rate mortgages that have fixed monthly payments. That means when interest rates increase, more of the borrower’s fixed monthly payment is used to cover the interest expense. The borrowers’ payments remain steady because their amortization periods are automatically extended."

Þú ert að rugla með þetta. Greiðslurnar af kanadísku lánunum eru fastar og í samningnum er að því er virðist ákvæði sem leyfir lengingu lánanna við slíkar undantekningar þar sem vextir eru orðnir mjög háir.
Slíkt ákvæði er að ég best veit ekki í íslenskum samningum. Hins vegar hækkar verðtrygging bæði höfuðstólinn reiknaðann með verðtryggingu og greiðslur lánanna. Þar verður aldrei lækkun nema það verði verðhjöðnun sem er mjög sjaldgæft. Höfuðstóllinn sjálfur greiðist niður um smáaura við hverja greiðslu af láninu. Höfuðstóll með verðtryggingu hækkar aftur á móti þar til um 55% - 60% lánstímans er náð og þá lækkar hann loks aftur.
Þú þarft ekki annað en að skoða útreikninga á verðtryggðu láni á hverri þeirri lánareiknivél sem er á vefnum til þess að sjá þetta. Þar getur þú valið jafnar greiðslur eða jafnar afborganir.

[G. Tómas Gunnarsson, 22.3.2023 kl. 13:00]

@Guðmundur, þakka þér fyrir þetta.  Hérna erum við ekki alveg sammála, þó að ég reikni allt eins með að við getum talað okkur að sameiginlgeri niðurstöðu.

Ef tekið er "jafngreiðslulán" með föstum vöxtum, hækkar að greiðslan að sjálfsögðu ekki, né höfuðstóllinn.

En ef tekið er "jafngreiðslulán" með breytilegum vöxtum, þá annaðhvort verður ekki lengur um "jafngreiðslulán" að ræða, nema höfuðstólinn hækki, sem er einmitt það sem fjallað er um í frétt Globe and Mail.

Það er ekkert sem segir að "verðtrygging" þurfi að bætast við höfuðstól lána, heldur gæti lántakandi sem best borgað þær verðbætur með hverri afborgun.  Það gera t.d. margir sem eru með "breytilega vexti", víða um lönd.

En margir hafa kosið, eins og frétt Globe and Mail fjallar um að lækka greiðslubyrði sína í upphafi, borga fasta upphæð og því miður sjá þeir höfuðstól lána sínna hækka.

"Kerfið" er ekki nákvæmlega það sama, en afar svipað, og niðurstaðan keimlík.

Ein breytan er sú að mjög víða er svo "endursamið" um fasteignalán á 3 til 5 ára fresti, þó að greiðslutíminn sé reiknaður sem 25 eða 30 ár.

Margar lánastofnanir bjóða svo upp á að festa vexti til lengri tíma, en það þýðir yfirleitt verulegt vaxtaálag.

[G. Tómas Gunnarsson, 22.3.2023 kl. 13:04]

@Nonni, þakka þér fyrir þetta.  Lánin eru reyndar með ýmsu fyrirkomulegi, samanber þessa málsgrein:

"Borrowers can reach a trigger rate, which often requires them to make higher monthly payments so that they are always reducing the size of their loan."

Staðreyndin er sú að þeir sem ekki borga afborgun plús alla vexti, og verðtrygging er í raun ekkert nema ein tegund vaxtaákvörðuna (sbr breytilega vexti), sjá höfuðstól lána sinna hækka að nafnvirði, en ekki nauðsynlega raunvirði.

[Guðmundur Ásgeirsson, 22.3.2023 kl. 13:08]

Nonni.

Það sem þú ert að lýsa er kallað teygjulán. Það virkar þannig að þegar vextirnir hækka lengist lánstíminn sjálfkrafa, en höfuðstóllinn hækkar ekki. Ýmsir hafa talað fyrir innleiðingu þessa lánsforms hér á landi.

G. Tómas Gunnarsson.

Það er vissulega ekkert lögmál að verðbætur verði að bætast við eftirstöðvar lána, það er alveg hægt að staðgreiða þær t.d. með aukainnborgunum. Það sem gerist þá er að mánaðarleg greiðslubyrði verður mun hærri heldur en á sambærilegu óverðtryggðu láni. Ef maður vill fara slíka leið til að forðast hækkandi eftirstöðvar er því best að taka óverðtryggt lán.

[G. Tómas Gunnarsson, 22.3.2023 kl. 13:50]

@Nonni, hér má bæta við að þessar málsgreinar útskýra hvernig lánin eru yfirleitt stytt aftur, við næstu "endurnýjun":

"It also highlights the growing risk borrowers face when it comes time to renew their mortgages and their amortization periods are required to shrink back to the lengths of time specified in the original contracts. Then, the borrower will face much higher monthly payments."

@Guðmundur, þakka þér fyrir þetta.  Það er gott að við erum sammála um að það sé ekki nauðsynlegt að bæta "verðtryggingu" við höfuðstól, heldur hægt sé að greiða hana með hverri afborgun.

Getum við þá ekki verið sammála um að það sé greiðslufyrirkomulagið sem veldur hækkun höfuðstóls, en ekki verðtryggingin per se?

Greiðslubyrði af verðtryggðu láni (greitt með hverri afborgun) þarf ekki að vera hærri en af óverðtryggðu láni með breytilegum vöxtum, en getur farið á hvorn veg sem er, allt eftir vöxtum, verðbólguþróun og hvort að um sé að ræða að raunvextir séu já- eða neikvæðir.  Núna eru þeir neikvæðir (stýrivextir ná ekki verðbólgu, ég þekki ekki hvort að raun fasteignalánavextir séu  í plús eða mínus. En neikvæðir raunvextir koma þeim til góða sem eru með óverðtryggt, ótvírætt.

En ég er alveg sömu skoðunar og þú (og seðlabankastjóri) að best færi á að minnka vægi verðtryggingar, eða að hún hyrfi.

En það breytir ekki þeirri staðreynd að hún er val margra, vegna lægri greiðslubyrði í upphafi (hærri síðar), en það sama gildir um hvers vegna margir velja frekar t.d. 40 ára lán framyfir 25 ára.

Það er þó sláandi hvað heildargreiðslur hækka með 40 ára, verðtryggðu "jafngreiðsluláni", samanborið við 40 ára.

En það flokkast einnig undir greiðslufyrirkomulag.

[Guðmundur Ásgeirsson, 22.3.2023 kl. 14:30]

G. Tómas Gunnarsson.

Staðreyndin er sú að verðtryggðu lánin eru samkvæmt skilmálum þeirra ekki með greiðslufyrirkomulag sem tryggir að verðbætur staðgreiðist og bætist ekki við eftirstöðvarnar, heldur er greiðslu þeirra að stærstu leyti frestað á hverjum gjalddaga framan af lánstímanum þar til síðar. Það gefur lægri greiðslubyrði í byrjun sem er ástæða þess að sumir leita nú í þessu lán, en það er hrakval því þau eru mun óhagstæðari en óverðtryggð lán og skammgóður vermir því þá verður greiðslubyrðin á síðari hluta lánstímans margfalt hærri.

Þér til fróðleiks eru óverðtryggðir húsnæðislánavextir nú 8% (aftur nota ég Landsbankann sem dæmi) en verðbólga 10,2%. Það þýðir að raunvextir slíkra lána eru ca. -2,2% (neikvæðir). Til samanburðar eru verðtryggðir húsnæðislánavextir 2,6% ofan á verðbólguna sem jafngildir ca. 12,8% nafnvöxtum. Af þessu tvennu er augljóst hvort er hagstæðara, burtséð frá greiðslufyrirkomulaginu. Verðtryggða lánið kemur verr út í samanburði, jafnvel þó þú myndir staðgreiða verðbæturnar til að eyða þeim ókosti að þær bætist við eftirstöðvarnar.

Við getum svo sannarlega verið sammála um ókosti þess að fresta greiðslubyrði að stórum hluta hvort sem það er í formi vaxta eða verðbóta, enda eru lán með slíka eiginleika víða bönnuð vegna þess hvað þau þykja áhættusöm og gera fólki kleift að taka hærri lán en ella til að kaupa íbúðir fyrir hærra verð en ella sem ýtir húsnæðisverði upp hraðar og meira en ella. Þetta skýrir að stóru leyti hvað húsnæðisverð hefur hækkað mikið hér á landi, það er vegna þess að lán með frestun greiðslubyrði (t.d. verðtryggð lán) búa til falskan og of háan kaupmátt. Vegna þess að eftirstöðvar þeirra hækka alltaf þarf eigandi íbúðar líka alltaf að selja hana á hærri verði en hann keypti til að tapa ekki því eigin fé sem hann lagði til kaupanna. Þetta eykur þrýsting á húsnæðisverð og hækkar það meira en myndi gerast í heilbrigðara umhverfi.

Hvort sem við erum að tala um sjálfan kostnaðinn eða greiðslufyrirkomulag eru verðtryggð lán verri með tilliti til beggja þessara þátta.

[G. Tómas Gunnarsson, 22.3.2023 kl. 14:44]

@Guðmundur, þakka þér fyrir þetta.  Eins og þú segir eru (í það minnsta flest) verðtryggð lán ekki með því greiðslufyrirkomulagi að verðtryggingin sé greidd með hverri afborgun.

Það er gott fyrir þá sem eru með óverðtryggð lán og fasta vexti, jafnvel einnig með breytilega, að raunvextir séu neikvæðir.

En hversu lengi varir það?  Ekki gott að segja, en varasamt á að treysta.

En að fresta greiðslum, hvort sem það er verðbótum eða vöxtum er gríðaleg áhætta, sem hefur að mér skilst, aukist víða, vegna síhækkandi húsnæðisverðs og þeirrar "tilfinningar" að vera að "missa af vagninum".

Víða er spáð leiðréttingu á húsnæðismarkaði, en hún hefur þó ekki raungerst með afgerandi hætti víða.

En það er að segja má þumalputtaregla, að auðveldari aðgangur að lánsfé, lækkun vaxta, eða ef boðið er upp á lengri lán, þá kemur það fasteignakaupendum aðeins til góða í ótrúlega skamman tíma, því fyrr en varir er það komið inn í verðlagið.

[Guðmundur Ásgeirsson, 22.3.2023 kl. 17:29]

Það eru ekki bara flest núverandi verðtryggð lán með greiðslufyrirkomulagi sem frestar greiðslubyrðinni heldur öll. Þ.e. ef við gerum ráð fyrir því að greitt sé af þeim samkvæmt skilmálum þeirra, án aukainnborgana.

Fyrir löngu síðan voru til lán með vöxtum sem samanstóðu af annars vegar nafnvöxtum og hins vegar svokölluðum verðbótaþætti. Eftir því sem ég kemst næst voru þeir vextir staðgreiddir og greiðslufyrirkomulagið fól því ekki í sér frestun á greiðslubyrði. Ef slík lán kæmu á markaðinn í dag yrðu þau talsvert óhagstæðari en þau lán sem nú bjóðast með greiðslufyrirkomulagi sem frestar ekki greiðslubyrði: óverðtryggð lán.

[G. Tómas Gunnarsson, 22.3.2023 kl. 21:28]

 @Guðmundur, þakka þér fyrir þetta. Þó að óverðtryggð lán séu í ódýrari nú, er varasamt að treysta á slíkt, enda telst það varla raunhæft ástand að lán séu með neikvæðum raunvöxtum til lengri tíma, þó að það sé raunin víða um heim.

Ég myndi alla vegna ekki vilja að lífeyrissjóðurinn minn stundaði slík lánaviðskipti.

Reyndar mun munurinn líklega minnka eftir vaxtaákvörðunina í dag, og ég held reyndar að vaxtahækkunarferlið víðast um heim sé langt í frá komið á leiðarenda.

Óhófleg peningaprentun undanfarinna ára er nokkuð sem almenningur mun borga fyrir.  Þó að margir "spekingar" hafi farið að tala sem svo að ríkissjóðir gætu fjármagnað sig með peningaprentun, er löngu komið í ljós að slíkt er ekki raunhæft og hefur aldrei verið.

[Eggert (IP-tala skráð) 23.3.2023 kl. 15:27]

Langtíma verðtryggð lán með lágum nafnvöxtum c.a. 1-2% er langhagstæðasta og öruggasta lánsformið sem íbúðaeigendum stendur til boða.

Fyrir því eru nokkrar ástæður.

1. Vísitala neysluverðs til verðtryggingar heldur ekki í við launavísitölu. Launavísitala hækkar að jafnaði um 2,5% (síðustu 30 ár) umfram verðbólgu á ári og gerir það að verkum að auðveldara verður að greiða af lánum með hverju ári sem líður því afborgun hækka bara um vísitölu neysluverðs en laun hækka 2,5% umfram það. Dæmi: Afborgun af verðtryggðu láni 100.000.kr verðbólga 10% afborgun verður c.a. 110.000kr. Laun 400.000kr. laun hækka um 12,5% í 450.000kr. Launþegi fær um 32.500kr. í auknar ráðstöfunartekjur en afborgun lánsins hækkar bara um c.a. 10.000kr. Yfir t.d. 40 ára lánstíma þá lækkar lánið um helming að raunvirði miðað við laun. 

2. Vísitala íbúðaverðs hækkar meira en vísitala launa og vísitala neysluverðs til vertryggingar. Raunveruleg eignamyndun á sér stað á lánstímanum (30-40ár) langt umfram hækkun höfuðstóls vegna verðtryggingar. Eignamyndun gerir það að verkum að hlutfall verðtryggða lánsins lækkar sem hlutfall af verðmæti jafn og þétt.

3. Hækkun nafnvaxta vegna verðbólgu fer í vaxtagreiðslur á óverðtryggðum lánum en vísitala neysluverðsvísitölu til verðtryggingar fer í höfuðstól á verðtryggðum lánum. Dæmi: Vextir á óverðtryggðu láni fara úr 5% í 10% sem gerir það að verkum að afborgun af höfuðstól breytist ekki en vaxtagreiðslan hækkar t.d. á 40.000.000. kr. láni úr 2.000.000kr. á ári í 4.000.000kr. á ári eða um 2.000.000kr á ári ( 167.000kr á mánuði). Mér er það til efs að margir sem eru í skjóli fastra vaxta akkúrat núna hafi ráð á að borga aukalega 167.000kr. í vexti. Á sama tíma þá hækka nafnvextir lítið eða ekkert á verðtryggðum lánum en afborgun hækkar sem nemur vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Afborgun hækkar því um 10% í 10% verðbólgu en greiðsla nafnvaxta hækka lítið eða ekkert. Þessar tvær milljónir sem sparast væri hægt að nota til niðurgreiðslu höfuðstóls verðtryggða lánsins eða hreinlega nota þessar miljónir til neyslu.

4. Öryggið sem felst í verðtryggðu láni gerir það að verkum að áhættan á að nota séreignarsparnað til niðurgreiðslu höfuðstóls eru mun minni heldur en að fá stökkbreytta nafnvexti í andlitið sem viðkomandi ræður ekki við og glatar jafnvel öllum séreignarsparnaðinum sem búið er að nota til að greiða niður höfuðstól við gjaldþrot. 

Við vitum að bankar hafa ekki hagsmuni neytenda að leiðarljósi og hafa því beinan hag af óverðtryggðum lánum þar sem fólk borgar himinháar greiðslur í nafnvexti í dag með verðmætustu krónunum sem bankinn getur síðan þrefaldað að raunvirði næstu 40 árin miðað við 3,5% raunvexti.

Fólk, sérstaklega ungt fólk með þunga framfærslu, verður að setja öryggið í fyrsta sætið umfram eignamyndun enda verður eignamyndun til sjálfkrafa yfir lánstímann sem er 30-40 ár. Fólk kaupir ekki mat eða bleyjur fyrir eignamyndun nema taka rándýr neytendalán út á þá eignamyndun til að brúa bilið enda hætta börnin ekki að vera svöng þótt haninn í Svörtuloftum gali.

Margar reiknivélar sem "reikna" út lán til framtíðar leyfa ekki að setja inn aðrar vísitölur t.d. launavísitölu og vísitölu húsnæðisverðs sem gæfi þá réttari mynd af framtíðinni. 

[Guðmundur Ásgeirsson, 23.3.2023 kl. 16:18]

G. Tómas Gunnarsson.

Það er ekkert lögmál að húsnæðislán þurfi alltaf að hafa jákvæða raunvexti, þ.e. að nafnvextirnir séu hærri en verðbólgan. Lánstími slíkra lána er jafnan talinn í áratugum og það sem skiptir máli fyrir lánveitandann er heildarávöxtunin yfir allan lánstímann. Hún getur vissulega sveiflast og raunávöxtun stundum verið jákvæð og stundum neikvæð á lánstímanum. Sem dæmi gætu flestir unað ágætlega við 3-4% vexti þegar verðbólga er í kringum 2,5% markmið, en að sama skapi væru jákvæðir raunvexti þegar verðbólga er yfir 10% mjög íþyngjandi.

Eggert.

Samkvæmt tilmælum evrópska bankaeftirlitsins á ekki að miða við þá forsendu að tekjur neytanda muni aukast verulega á lánstímanum við framkvæmd greiðslumats, eins og mér sýnist þú leggja til grundvallar. Því miður er þessum tilmælum ekki heldur fylgt við veitingu verðtryggðra lána hér á landi. Þar er aðeins horft til greiðslubyrði á fyrsta gjalddaga, sem er hrein blekking þar sem allar mánaðarlegar greiðslur eftir það verða hærri og fara stighækkandi þar til á síðari hluta lánstímans verða þær margfalt hærri en í upphafi. Ef raunveruleg heildargreiðslubyrði á lánstímanum væri lögð til grundvallar væri ekki hægt að komast upp með þessa blekkingu og þá kæmi glögglega í ljós að verðtryggð lán eru mjög óhagstæð og í raun langóhagstæðasta lánaformið.

Þar utan hefur mikil útbreiðsla verðtryggingar í lánakerfinu afar skaðleg áhrif á kerfið í heild, dregur t.d. úr skilvirkni stýrivaxta og veldur því þannig að stýrivaxtabreytingar þurfa að vera ýktari sem veldur hærra og sveiflukenndara vaxtastigi, ásamt því að vera sjálfstæð uppspretta þenslu og ýtir þannig beinlínis undir verðbólgusveiflur þannig að þegar verðbólga fer á skrið verður hún hærri og þrálátari en ella.

Fjármálakerfið yrði mun stöðugra án mikillar verðtryggingar.

Með því yrði líka meiri stöðugleiki í fjármálum heimilanna.

[Eggert (IP-tala skráð) 23.3.2023 kl. 17:22]

Guðmundur, hvar legg ég til að greiðslumat sé miðað við annað en augnablikið? Það sem ég nefni er að svokallaðar reiknivélar, sem þú t.d. vísar í, framreikna til framtíðar vísitölu neysluverðs til verðtryggingar og fyrst þeir gera það þá þarf að hafa hinar vísitölurnar með því annar kemur ekkert annað en bull úr reiknivélunum. 

Einu tilfellin sem laun lækka er þegar það er verðhjöðnun en þá lækka verðtryggðu lánin lík. Standi laun í stað þá er engin verðbólga og engin hagvöxtur eða framleiðniaukning. 

Það er vitað mál að seðlabönkum er meinilla við verðtryggð lán því þá bíta stýrivextir ekki og því til lítils fyrir Jón og Gunnu að hlusta á hvað þeir vilja. 

Stýrivextir eru ekki einu stjórntækin sem til eru en SÍ virðist feimin við að beita þeim t.d. peningamagn í umferð.

Skilvirkasta úrræði til að hemja verðbólgu er ríkisfjármál. Sú peningaprentun sem var stunduð í tíð COVID er að koma fram núna og ekki bætti ríkið ástandið með tugmilljarða halla í síðustu fjárlögum. Innflutt verðbólga á að sama skapi rætur í COVID og skuldakreppu margra landa sem kallar á aukna verðbólgu. Á móti þá hefur orðið hækkun á útflutningsafurðum Íslands.

Að níðast á húseigendum og leigutökum með hækkun stýrivaxta á óverðtryggðum lánum er með öllu óskiljanlegt á sama tíma og það eru gríðarleg ruðningsáhrif á húsnæðismarkaði vegna stríðsins í Úkraínu og óskiljanlegra opinna landamæra milli Íslands og Venesúela.

Verðtryggð íbúðalán eru hagkvæmasti kosturinn fyrir þorra fólks en ef aðrir hafa borð fyrir báru og vilja borga meira þá er það bara í fínu lagi en látið okkur hin þá bara vera.

[TJ (IP-tala skráð) 23.3.2023 kl. 19:26]

Eggert, breytingar annarra vísitalna segja ekki til um hvort verðtryggt lán er hagkvæmara en óverðtryggt.

Svo virðist sem þú teljir lægri greiðslubyrði verðtryggðra lána til að byrja með merki um hagkvæmni þeirra, það er hins vegar tálsýn sem á endanum snýst upp í andhverfu sína.  Verðbæturnar hverfa ekki út í heiðhvolfið, þær þarf að greiða áður en yfir lýkur.

Það sem skortir hér á landi er valkosturinn að breytilegir vextir hafi "loft" og "gólf", sem skiptir áhættunni á milli lántaka og -veitanda.  Greiðslubyrðin myndi þannig ekki hækka óendanlega, lántaki myndi á móti ekki njóta allra lægstu vaxta - þetta er í raun eins konar sveiflujöfnun.

Hvort myndir þú leggja sparifé þitt inn á verðtryggðan reikning sem einnig ber vexti, eða óverðtryggðan reikning með breytilegum vöxtum - sem ekki er víst að haldi í við verðbólgu?

Þegar þú svarar þessari spurningu, þá svararðu einnig spurningunni um það hvort verðtryggt lán er hagkvæmara en óverðtryggt.

Þér er velkomið að telja þér trú um að verðtryggt lán sé hagkvæmara en óverðtryggt, ég myndi hins vegar ekki mæla með að þú takir að þér fjármálaráðgjöf.

[Eggert (IP-tala skráð) 23.3.2023 kl. 21:28]

TJ, Svo virðist sem þú skiljir ekki samspil vísitölu til verðtryggingar, vísitölu launa og vísitölu húsnæðis sem er forsenda þess að skilja mismunandi lán og lánafyrirkomulag yfir lengri tíma.

Það liggur fyrir að laun hafa hækkað meira en neysluverðlag allt frá 19. öld og mun halda áfram á meðan verðmætasköpun eykst og það er ekkert að fara að sjá fyrir endann á því.

Ef ég man rétt þá sagði Kata forsætis að engin vildi vera á verðtryggðum launum, sem er laukrétt, því verðtryggð laun halda ekki í við launavísitöluna. Samt sem áður eru það eldra fólk sem má sætta sig við að fá bara verðtryggðan lífeyri frá ríkinu og lífeyrissjóðum á meðan launþegar fá að jafnaði 2,5% kaupmáttarauka umfram verðtryggingu á hverju ári.

Forsendan fyrir verðtryggðum lánum eru verðtryggðar skuldbindingar sem er nákvæmlega það sem lífeyrissjóðirnir eru með.

Að vera með verðtryggt lán sem heldur ekki í við launavísitölu, hvað þá vísitölu íbúðarverðs, er hagstæðast fyrir langtímafjárfestingu á íbúðarhúsnæði.

Sá sem telur það vera hagstætt að greiða í dag 4.000.000kr. í nafnvexti af 40.000.000kr. láni án afborgana af höfuðstól í stað þess að greiða 800.000kr. í nafnvexti án afborgana af höfuðstól er á villigötum eða réttara sagt á þeim götum sem seðlabankinn og bankar vilja.

Þennan mismun væri hægt að fjárfesta í varanlegum eignum t.d. landi,  sumarbústað eða íbúð sem fylgir verðlagsþróun á húsnæðismarkaði.

Ég sjálfur mundi ekki geyma mína peninga inni á nafnvaxtalausu verðtryggðum innlánum og ekki heldur með 0,4% nafnvöxtum. Ef ég legði inn andvirði íbúðar á verðtryggðan reikning með 0,4% nafnvexti þá gæti ég ekki keypt þá íbúð eftir tíu ár og munar þar miklu.

Ég mæli með að þú takir ekki að þér ráðgjöf með fjármálagjörninga.      

[Eggert (IP-tala skráð) 23.3.2023 kl. 21:49]

Hér er áhugaverð pæling hjá Guðmundi Ólafssyni.

<iframe src="https://www.facebook.com/plugins/post.php?href=https%3A%2F%2Fwww.facebook.com%2Flobbi4747%2Fposts%2Fpfbid0oyoeifRGYMmAHNnewmGPFHtCFDdeiFQijrMB6KqBtZ8GSBzvnMQLVCYXYQsSmEfSl&show_text=true&width=500" width="500" height="498" style="border:none;overflow:hidden" scrolling="no" frameborder="0" allowfullscreen="true" allow="autoplay; clipboard-write; encrypted-media; picture-in-picture; web-share"></iframe>

[Eggert (IP-tala skráð) 23.3.2023 kl. 21:58]

[G. Tómas Gunnarsson, 24.3.2023 kl. 13:50]

Bestu þakkir til allra þeirra sem hér hafa lagt orð í belg.  Eins og sést þegar lesið er yfir athugasemdirnar hér, eru skiptar skoðanir og hægt að líta á málefnið frá ýmsum sjónarhornum.

Persónulega myndi ég alltaf kjósa að taka lán þar sem ég myndi greiða alla vexti/verðbætur og jafnframt afborgun með reglulegu millibili, það er að segja ef ég teldi mig hafa efni á því.

Að jafnaði myndi ég aldrei vilja taka lán til lengri tíma en 25. ára.

En það verður ekki fram hjá því litið að verðtryggð lán, þar sem stór hluti verðbóta færist yfir á höfuðstól, oft kölluð "jafngreiðslulán", hafa gert mörgum kleyft að eignast fasteign, sem ella hefðu ekki getað það.  Eignamyndunin er vissulega hæg (fer þó eftir þróun fasteignaverðs), en á sér þó stað (með örfáum undantekningum).

Það er ekki hægt að ganga að því vísu að kaupmáttur (laun) hækki umfram vísitölur, og mér þykir margt benda til þess að svo verði ekki á allra næstu árum.  Ísland stendur þó líklega betur að vígi en mörg önnur lönd, en víða um heiminn hafa lántökur verið þeim hátti að eitthvað hlýtur að láta undan.

En ef til vill er mikilvægast að valið sé fyrir hendi, þannig að lántakendur geti valið þá leið sem þeir telja henta sínum aðstæðum best.

Heilt yfir er eintaklingum vel treystandi fyrir slíku. 

Það hefur engin áhuga á því að standa í lánastarfsemi, þar sem tap er á starfseminni um langa hríð.  Til lengri tíma er eðlilegt að vilja á bilinu 3 til 4% raunávöxtun á heildarupphæðina.  Spyrjið bara lífeyrissjóðina.

[Kristján G. Arngrímsson, 26.3.2023 kl. 14:50]

Það er útaffyrir sig athyglisvert og segir sína sögu að hér séuð þið ósammála um hvað þessir hlutir rauverulega merki. Jafngreiðslulán, jafnar afborganir, verðtrygging og svo framvegis. Er nema von að fólk ruglist í ríminu? Eins og sagði í góðri bók (og samnefndri kvikmynd), bankarnir gera jú út á það að hafa hlutina óskiljanlega til að geta prettað kúnnann.

En kannski er samhengið sérstakt á Íslandi þar sem sagan hefur kennt okkur að maður á alls ekki að treysta neinu sem bankar segja og bjóða.

[G. Tómas Gunnarsson, 26.3.2023 kl. 18:17]

@Kristján, þakka þér fyrir þetta. Hugtök eru því miður oft á reiki.  Það væri þarft að þú tækir að þér að gefa út "Fjármálaorðabók", á Íslensku, ég er ekki frá því að þú gætir jafnvel haft eitthvað upp úr því. 

Ef til vill er misskilingurinn, ekkis síst mér að kenna sem nú orðið á stundum erfitt með að finna Íslensk orð.

Ef til vill er þetta allt ekki síst skólakerfinu að kenna, sem hefur trassað að kenna Íslendingum nokkuð sem heitir um hvernig fjármálakerfi, lánastofnanir, lán, sparifé o.s.frv., virkar og hvað hlutirnir í þeim gera heita. lol

Ef til vill er það vegna þess að kennarar hafa ekki hundsvit á fjármálum, ef til vill vegna þess að enginn með fjármálavit dettur í hug að ráða sig sem kennara, eða vegna þess að "menntaelítan" sem ráðskast með menntamál á Íslandi finnst fjármál vera fyrir neðan virðingu sína.

Ef til vill sambland af þessu öllu, eða eitthvað allt annað sem má henda inn í umræðuna.

Svo bætist við lýðskrumarnir sem tala eins og vextir séu rán og allir ættu að eiga rétt á því að greiða neikvæða vexti.

Íslenskir bankar, eru líklega hvorki verri né betri en bankar í öðrum löndum, enda fjallaði upphaflega færslan einmitt um hvernig höfuðstóll margra Kanadískra lána hafa hækkað.  Margir sem tóku þau, hafa einfaldlega ekki séð fyrir hvernig málin hafa þróast, frekar en margir aðrir. 

Ég held reyndar að ekki margt starfsfól banka hafi gert það heldur.

[Kristján G. Arngrímsson, 26.3.2023 kl. 19:21]

Það væri lítið vit í að gefa út svona fjármálaorðabók - þótt mig minni reyndar að það hafi þegar verið gert - því að merking hugtakanna er greinilega á reiki. Gæti meiraðsegja verið mismunandi eftir bönkum. Og löndum.

En það er kennd sk. fjármálalæsi í mörgum skólum, meira að segja hafa fulltrúar frá bönkum verið fengnir í þá kennslu. Margir kennarar hafa ekki hundsvit á fjármálum, mikið rétt, heimta bara hærri laun og meira frí, ekki satt? En svo eru nú til kennarar í fjármálagreinum - var ekki viðskiptadeild við MA á sínum tíma? Mig minnir það.

[Kristján G. Arngrímsson, 26.3.2023 kl. 19:23]

Það er reyndar enn meiri ástæða nú en fyrr að kenna fjármálalæsi, því að bönkum er eins og ég sagði ekki treystandi þannig að fólk verður að geta tekið sjálfstæðar, upplýstar ákvarðanir. Til þess þarf maður að skilja - í þessu tilviki fjármál. En þau eru flókin og margræð eins og samræða ykkar hérna að ofan sýnir.

[G. Tómas Gunnarsson, 27.3.2023 kl. 13:47]

@Kristján, þakkak þér fyrir þetta.  Ég er reyndar þeirrar skoðunar að slík "bók", væri þarfaþing, en veit ekki hvort að það hefur verið gert.

Reyndar væri t.d. þarfaþing að Seðlabankinn (eða einhver önnur stofnun) heldi úti vefsíðu þar sem hugtök væru útskýrð og í raun reynt að "standardísera" þau.  Peningum er eytt í meiri vitleysu en það.

Ef ég man rétt var Viðskiptadeild MA rekin um stutt skeið, vegna þess að WMA hafði ekki heimild til að útskrifa stúdenta og nemendur komu því yfir til MA síðasta veturinn, og gátu þannig útskrifast sem stúdentar.

Ég held að þessu hafi verið hætt um leið og WMA fékk "stúdentsheimildina".  Ég held að kennarar MA hafi ekki komið nálægt "viðskiptahluta" kennslunnar en hafi eitthvað kennt fög s.s. ensku