Hvaða hlutir hleypa upp húsnæðisverði?

Það hefur mikið verið rætt um húsnæðisverð á Íslandi undanfarin misseri. Skipaðar hafa verið nefndir, og kastað hefur verið fram ótal hugmyndum og skoðunum.

Auðvitað eru þær mismundandi, en flestir eru þó sammála um að málið sé brýnt og húsnæðiskostnaður sé stór þáttur í framfærslu og þá að sjálfsögðu lífsgæðum einstaklinga og fjölskyldna.

Jafnframt hefur verið talað um að aðgerðir í húsnæðismálum séu mikilvægur þáttur í kjarasamningum.

Því vakti það athygli mína þegar ég sá fjallað um húsnæðisverð í Þorlákshöfn. Þorlákshöfn er ef ég hef skilið rétt, ca. 35 mínútu akstur frá Reykjavík (nema þegar umferðarteppur eru) og hefur fengið sívaxandi athygli þeirra sem vilja eignast húsnæði.

Þar má fá rétt ríflega 50 fermetra íbúðir á tæpar 15 milljónir króna. Sambærilegar íbúðir í Reykjavík kosta víst vel yfir 40 milljónir.

Í hverju liggur munurinn?

Einfalda svarið við því, er eins og fasteignasalarnir segja:  Staðsetning, staðsetning og staðsetning.

Það verður aldrei fram hjá því litið að staðsetning skiptir miklu máli.  En er engin "ódýr staðsetning" á höfuðborgarsvæðinu, eða þarf að leita alla leið til Þorlákshafnar eða lengra til þess að finna slíka?

Þó að ekki sé hægt að fullyrða um slíkt, er freistandi að álykta að stærstur hluti mismunarins sé lóðaverð og tengdar greiðslur, enda getur kostnaðurinn við bygginguna sjálfa varla verið mikið eða nokkuð ódýrari í Þorlákshöfn.

En auðvitað er eðlilegt að lóðir séu dýrari miðsvæðis í Reykjavík samanborið við Þorlákshöfn, ég held að því mótmæli engin.

En hveru dýrari, og svo eru það lóðirnar sem eru í Reykjavík, en ekki "miðsvæðis"?  Hvað er eðlilegur munur þar?

Ekki getur það kostað meira að gera lóðir byggingarhæfar í Reykjavík?  Ætti Reykjavík ekki, ef eitthvað er, að njóta samlegðaráhrifa stærðarinnar?

Ég held að þetta sé nokkuð sem vert sé að skoða og velta fyrir sér.

Það er líka áhugavert að hugsa um hvort að þéttingarstefna Borgarinnar, hafi orðið til þess að þeir sem sækja vinnu til höfuðuborgarinnar hafi dreifst yfir stærra svæði en nokkru sinni fyrr, og þannig stóraukið umferð og vegalengdir sem eru keyrðar?

Er það ekki þvert á markmið stefnunnar?

Eða er stefnan einfaldlega að hámarka hagnaðinn af lóðasölu og til þess að svo megi verða halda uppi ákveðnum skorti?

 

Athugasemdir

[Vagn (IP-tala skráð) 25.1.2019 kl. 17:09]

Bæjarfélög þar sem ekki er nein eftirspurn eftir að búa bjóða lóðir á kostnaðarverði eða lægra. Fjölgun íbúa er talin réttlæta það. Þar sem eftirspurn er eftir búsetu er engin þörf á að selja eignir bæjarbúa á kostnaðarverði eða lægra. Enda væri það ekki markaðsverð og einungis fyrsti eigandi mundi njóta hins lága verðs. Næsti eigandi mundi eftir sem áður borga það verð sem markaðurinn er tilbúinn til að greiða, sama hvað lóðin kostaði í upphafi. Spurningin er því hvort hagnaðurinn af eftirsóttum lóðum eigi að lenda hjá borgarbúum eða byggingaverktökum. Það væru eflaust margir verktakarnir sáttir við að borga 5 milljónir fyrir lóð sem hækkar íbúðarverðið um 15 milljónir.

[G. Tómas Gunnarsson, 25.1.2019 kl. 17:21]

@Vagn Þakka þér fyrir þetta. Þetta eru gamalkunnug rök, en þau standast því aðeins að skorturinn sé til staðar.

Ef nóg framboð er af lóðum og nýbyggingum, þá einfaldlega hækkar verðið ekki eins mikið og ef skortur er.

Þá ráða ferðinni þættir eins og hvað byggingin kostar, lánsfjármögnum o.s.frv.

En ef stöðugur skortur er, þá leitar verðið upp, og þá má vissulega réttlæta það að hið uppsprengda verð eigi frekar heima hjá opinberum aðilum, en einka.

Svo má bæta því við að þegar nýbyggingar hækka í verði, hækka eldri íbúðir í verði sem þýðir aftur hærri fasteignagjöld o.s.frv.

Þannig hefur þetta ekki alltaf verið, en er svo nú.

En ef skortinum á íbúðum er viðhaldið, er hægt að hækka verð, bæði á lóðum og íbúðum.

Það hefur verið sagt að lóðir í Þorlákshöfn, séu ekki niðurgreiddar, en vissulega seldar með lágri álagningu.  Það skilar sér svo í meiri fasteignagjöldum og útsvari í framtíðinni. Líklega í einhverri "stærðarhagkvæmni" einnig.

En í hverju njóta borgarbúa hins há lóðarverðs?  Í lægra útsvari, í lægri fasteignagjöldum? Eða?

[Kristinn Bjarnason (IP-tala skráð) 26.1.2019 kl. 08:33]

Það er nákvæmlega skorturinn á lóðum sem á langstærsta þáttinn í háu húsnæðisverði. Á meðan það er ekki leyst þá er þetta barátta við vindmillur.

Önnur stór ástæða fyrir háu íbúðaverði er reglufarganið.

Mér finnst aldrei réttlætanlegt að sveitarfélög hagnist,sá kostnaður sem af því hlíst endar alltaf hjá hinum almenna borgara.

Niðurstaðan er að hátt húsnæðisverð er alfarið á ábyrgð sveitarfélaga.

[G. Tómas Gunnarsson, 27.1.2019 kl. 14:26]

@Kristinn Þakka þér fyrir þetta. Ég held að flestir hafi komist að þeirri sömu niðurstöðu, nema þeir sem það hentar ekki flokkspólítískt.

Ekkert getur virkilega lækkað húsnæðisverð nema stóraukið framboð af húsnæði. Grunnurinn að því verður að vera stóraukið lóðaframboð, sem gerir það að verkum, að vilji verður til staðar að selja hratt og halda kostnaði í lágmarki.

Það er alveg rétt að þar er ábyrgðin sveitarfélaganna að stærstum hluta.