Verðtrygging, jafngreiðslulán, lán til 40 ára, hvert af þessu er stærsta vandamálið?

Mér finnst oft að í umræðunni á Íslandi sé engin greinarmunur gerður á verðtryggingu og jafngreiðsluláni. 

Það er eins og líklega flestir vita afar algengt lánaform á Íslandi að þetta tvennt fari saman.

En það sem hækkar höfuðstól lána er ekki verðtryggingin, heldur jafngreiðslufyrirkomulagið.  Og jafngreiðslulán þekkjast þar sem engin er verðtrygging, heldur fasteignaveðlán t.d. með breytilegum vöxtum (sem eru í raun ígildi verðtryggingar), og veldur nákvæmlega því sama, hækkun höfuðstóls. 

Höfuðsstólshækkunin er svo "leyst" með því að afborganir hækka, eða lánstími (og afborganir) lengjast.

Þannig er ástandið til dæmis hjá sumum bönkum í Kanada að 20% viðskiptavina þeirra í fasteignaveðlánum, hafa séð höfuðstól sinn hækka.

Fjallað var um þetta vandamál fasteignakaupenda í frétt hjá Globe and Mail nýverið.

Þar má lesa m.a.:

"Twenty per cent of Canadian Imperial Bank of Commerce mortgage holders are seeing their loan balances grow, as rising interest rates make it harder for them to pay off their homes.

New data from CIBC show that $52-billion worth of mortgages – the equivalent of 20 per cent of the bank’s $263-billion residential loan portfolio – were in a position where the borrower’s monthly payment was not high enough to cover even the interest portion of the loans. The bank has allowed these borrowers to stretch out the length of time it takes to pay off the loan, which is known as the amortization period. As well, borrowers are adding unpaid interest onto their original loan or principal."

Örlítið neðar í fréttinni segir: 

"It shows the financial duress homeowners are under because of the jump in interest rates. It also highlights the growing risk borrowers face when it comes time to renew their mortgages and their amortization periods are required to shrink back to the lengths of time specified in the original contracts. Then, the borrower will face much higher monthly payments."

Lánafyrirkomulagið er útskýrt ágætlega í fréttinni:

"CIBC and most of the other big Canadian banks offer variable-rate mortgages that have fixed monthly payments. That means when interest rates increase, more of the borrower’s fixed monthly payment is used to cover the interest expense. The borrowers’ payments remain steady because their amortization periods are automatically extended.

Borrowers can reach a trigger rate, which often requires them to make higher monthly payments so that they are always reducing the size of their loan.

But CIBC’s variable-rate product allows borrowers to go past the trigger rate and stick with payments that don’t cover the full amount of the interest owed, up to a certain threshold. The unpaid portion of the interest is deferred and added to the mortgage principal and the borrower’s loan balance grows, or negatively amortizes."

Lánstími hefur einnig verið að lengjast, sem eykur vandræði sem lántakendur geta lent í, enda eignamyndun hæg, jafnvel við betri vaxtaskilyrði.

Vextir og verðbólga eru lægri í Kanada en á Íslandi, en hafa þó hækkað skarpt. Verðbólga hefur þó lækkað nokkuð frá toppi, en verðhækkanir á matvælum eru mun hærri en verðbólgan.

"Higher mortgage rates have resulted in a greater portion of fixed-payment variable mortgages where the monthly mortgage payment does not cover interest and principal,” said Nigel D’Souza, financial services analyst with Veritas Investment Research. “The full impact of higher mortgage rates will be reflected on renewal,” he said.

Today, the Bank of Canada’s benchmark interest rate is 4.5 per cent compared with 0.25 per cent a year ago."

Ofan á þessi vandræði þeirra sem eru með fasteignaveðlán, bætist við lækkun fasteignaverðs, sem enn sér ekki fyrir endan á, en margir telja að sú lækkun verði á bilinu 20 til 50% (eftir svæðum) áður en yfir lýkur.

Á þessu sést að það er ekki verðtryggingin sem hækkar höfuðstól lána, heldur jafngreiðslufyrirkomulagið.

En það er samspil verðtryggingar, eða breytilegra vaxta, jafngreiðslulána og langs lánstíma sem getur orðið svo "eitrað".

Auðvitað er best að greiða alla vexti og verðbætur (samhliða afborgunum) jafnóðum. En það eru margir sem þurfa eða kjósa frekar lægri greiðslubyrði í upphafi.

Nú þegar tímabil ódýrra peninga er að baki, alla vegna um sinn, er það sem valið stendur um.

Enginn banki hyggst tapa á því að lána viðskiptavinum sínum og alla jafna gera þeir það ekki.

 

 

 

Öðruvísi áhyggjur

Þó ekki sé dregið í efa að fólki svipi saman víðast um heim fer ekki hjá því að áhyggjur og baráttumál eru víða mismunandi.

Stórum hluta ævi minnar hef ég eytt annars staðar en á Íslandi og vissulega eru áhyggjur fólks að hluta svipaðar, en á sumum sviðum gjörólíkar.

Hér á "Stór Toronto svæðinu" (nánar tiltekið í Mississauga) er t.d. rekin býsna stór olíuhreinsistöð. Mig rekur ekki minni til þess að um hana hafi staðið styr. Alla vegna heyri ég ekki minnst á hana hjá þeim sem ég umgengst, eða les um hana í fjölmiðlum.

Rétt hjá henni stendur svo stór sementsverksmiðja og þar stutt frá er gróðrarstöð.

Lesa má fróðleik um olíuhreinsunarstöðina hjá "Sögufélagi Mississauga".  Þar kemur m.a. fram að býsna mikil sprenging varð þar árið 2003.

Hér er hefur engin fengið "memoið" um að það þýði ekki að fjölga akreinum og byggja nýja vegi. Byggðar eru nýjar hraðbrautir, eldri framlengdar, akreinum fjölgað á mörgum götum o.s.frv. Samt eru hér lestir, strætisvagnar og "Subway" í Toronto og að sjálfsögðu er unnið að frekari uppbyggingu þar sömuleiðis.

Hér ekur engin á nagladekkjum, það er enda bannað nema norðarlega í fylkinu.  Það kvartar engin yfir því.  Hér er enda hægt að treysta því að snjómokstur (og saltaustur) sé með þeim hætti að slíkt sé hægt.

Hér er meginvegum haldið opnum og svo gott sem öllum mokstri lokið innan 24 klukkustunda frá því að slotar.

Hér hef ég engan heyrt lýsa yfir áhyggjum af lausagöngu katta, nema kattaeigendur. Það er aðallega vegna allra sléttuúlfanna sem hér halda til og eru þekktir fyrir að sjá lítinn mun á velöldum heimilisketti og kanínum.

Hér þykir ekkert tiltökumál þó að háspennulínur þveri bæi og borgir.  Undir línunum eru oft vinsæl útivistarsvæði og má oft sjá börn þar að leik og fólk að viðra hundana sína.  Íslendingurinn kemur hins vegar stundum upp í mér og allir staurarnir og línurnar sem eru inn í hverfunum fara í taugarnar á mér, en fæstir skilja um hvað ég er að tala.

Ég minnist þess heldur ekki að hafa heyrt um neinn sem missir svefn yfir þeirri staðreynd að stór partur þess vatns sem ætti að renna niður Niagara fossana er notð til raforkuframleiðslu af Kanada og Bandaríkjunum.  Ég held að flestir kunni að meta "grænu orkuna" sem er alls ekki nóg hér. Líklega finnst flestum fossarnir nægilega tilkomumikil sjón og myndu ekki sjá mikin mun þó að vatnsmagnið væri meira.

Eftir því sem mér skilst eru það u.þ.b. 12. milljónir manna sem berja fossana augum á ári hverju. Ein milljón á mánuði (meira auðvitað yfir sumarið) og engan hef ég heyrt tala um að það sé "uppselt".  Svæðið er þó ekki stórt.

En vissulega eru einnig keimlíkar áhyggjur sem þjaka Kanadabúa og Íslendinga.  Hér hafa flestir miklar áhyggjur af hækkun vaxta og þeirris staðreynd að vaxtagreiðslur Kanadabúa hafa hækkað um 45% á einu ári.  Það er mesta árshækkun síðan á síðasta áratug síðustu aldar.

Flestir reikna með að vaxtahækkanir séu komnar til að vera, og jafnvel aukast, í það minnsta fram á mitt næsta ár.

Því tengt er svo að fasteignaverð hefur víðast hvar lækkað og er reiknað með að áður en botni verði náð, hafi húsnæðisverð lækkað um 20 til 50%, eftir svæðum.  Það er því hætt við að eigið fé býsna margra geti þurkast út.

Í janúar síðastliðnum drógust fasgeignaveðlán saman um ríflega 40% miðað við 2022.

Kanadabúar hafa líka áhyggjur af síhækkandi áfengisverði, ekki síst vegna þess að ríkisstjórn Justin Trudeau vísitölubatt áfengisskatta og með hárri verðbólgu, hækkar það verð, sem hækkar verðbólgu, sem hækkar verð, en Íslendingar kannast við þessa formúlu.

Reiknað er með að áfengiskattar hækki um ca. 6.3% í Kanada 1. april, það er ekkert grín.

Kanadabúar hafa einnig áhyggjur af hækkandi orkuverði og að bensínlíterinn kosti næstum 150 ISK.  Þegar líterinn fór yfir 200 ISK mátti heyra kveinstafi um allt land og "gárungarnir" töluðu um að fljótlega yrði farið að bjóða upp á bensín með afborgunum.

Engan Kanadabúa heyri ég kvarta undan því þó að borga þurfi til að njóta "þjóðgarða", sem eru reyndar ýmis reknir af ríkinu, fylkjum, eða sveitarfélögum.  Þar er borgað daggjald, fyrir að fá sér sundsprett, sigla á kajökum eða kanóum, njóta göngustíga, eða hreinlega fara í lautarferð með fjölskyldu, vinnustöðum eða öðrum hópum.  Engan hef ég heyrt segja að þetta eigi að vera "ókeypis".

Þannig er mannlifið keimlíkt, en samt allt öðruvísi þankagangur á mörgum sviðum.  Það er í sjálfu sér ekki óeðlilegt, en samt þarft að velta fyrir sér hvað skapar muninn.